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正荣地产土储货值达2800亿 今年净负债率控在100%以内

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昨日,正荣地产晒出上市后首张“成绩单”。

根据公司2017年业绩报告,正荣地产全年合约销售金额达701.5亿元(人民币,下同),合约销售面积为380万平方米,分别同比增长78.5%和102.3%,平均售价约为18484元/平方米;毛利为42.2亿元,同比增长33.1%,毛利率约21%,净利润为15.2亿元,同比增长22.4%,核心净利润为12.6亿元,同比增长57.5%。

在2017年业绩会现场,对于毛利率21%的水平,正荣地产管理层表示,因毛利率结转周期,2017年的毛利率水平主要来自2015年和2016年销售的项目,这些项目多处在正荣全国化扩张后新进入的城市,当时为了吸引当地客户,首次开盘售价低了一些。相信2017年以后,毛利水平会有较大提升。

事实上,随着房地产行业集中度的快速提高,市场分化日渐加剧,2017年多数房企制定了新的战略,纷纷剑指千亿元,甚至数千亿元的销售目标。对房企来说,规模代表着融资能力、土地谈判能力和品牌影响力。鉴于此,正荣也提出了千亿元的销售目标。

在业绩会现场,正荣地产管理层表示,对于当前的房地产行业来说,规模是必须的,难的是实现有质量的增长。正荣一直强调稳定发展,要实现规模、盈利和质量三方平衡发展。到2017年底,正荣地产土地储备达1500多万平方米(权益部分70%左右),土地储备货值约为2800亿元,能够支撑未来三年发展。2018年,计划权益拿地将达到1000亿元-1500亿元,全口径拿地预计为2500亿元左右,新拿土地权益比例在60%-65%之间。

而正荣正通过公开招拍挂、收并购、合作等多种方式增加货值储备,新进入城市包括郑州、合肥、济南等。不过,增加拿地投入虽然是为实现规模发展目标,但对房地产行业来说,快速扩张规模可能意味着要提升负债,同时控制负债率水平,避免出现资金链风险。

据正荣2017年业绩报告透露,考虑IPO上市融资情况后,公司净负债比率为120.2%,同比降低41.65%,2017加权平均借贷成本较2016年下降了约120个基点,融资成本進一步降低。

事实上,上市以来,来自资本市场的直接融资为正荣地产带来持续的资金支持。据公开资料显示,正荣地产目前已获得的战略授信总额超过人民币1000亿元。境内发行30亿元永续债,同时获上交所批准发行人民币24亿元ABS,近期将会完成发行。

对此,管理层表示,房地产企业是资金密集行业,从整体上看,正荣的负债率是逐年下降的。公司会进一步调整负债结构,比如利用长期负债置换短期负债。此外,上市后有多种融资渠道,融资成本有下降空间。“我们的目标是今年进一步把净负债率控制在100%以内。”

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